Woningmarkt in Zuidwest Friesland

Vandaag zijn de woningmarktcijfers over het vierde kwartaal van 2011 gepresenteerd door de NVM

Conclusies regio Zuidwest Friesland t.o.v. kwartaal 4 2010:

• Transacties gedaald met 8,1%
• Transactieprijzen gedaald met 12,9%
• Vrijstaande woningen in prijs gedaald met 22,8%

Lees het volledige rapport hier

Uiteraard bied de huidige woningmarkt ook kansen, wilt u meer weten?

Neem contact op met Jolle Wind.

Wij hebben schitterend nieuws voor u! Nieuwsbrief december 2011

• Woningen
• Actuele nieuwsbrief
• Archief
• Contact

 

Verjaring en erfdienstbaarheden per 1 januari 2012 Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen.	Pand van de maand Sylroede 45, Tjerkwerd Prijs: € 440.000 k.k. Woonoppervlak: 200 m² Perceeloppervlak: 886 m² Aantal kamers: 8
GRATIS TUINontwerp laten maken bij TUINpartner Joure! Een nieuwe woning gekocht? En nu plannen voor de tuin aan het smeden? Of juist bezig om de bestaande woning te verfraaien? Met een groot scala aan materialen en deskundig advies bent u bij TUINpartner in Joure op juiste adres.	Grensverleggend hypotheeknieuws De jaarwisseling staat naast het eten van oliebollen en het ontkurken van de champagne helaas ook vaak in het teken van premieverhogingen, lastenverzwaringen en wetswijzigingen. In het land van hypotheekverstrekking klinkt gelukkig een beter geluid; we kunnen even ademhalen!
Een kersttafel om “U” tegen te zeggen! Een meergangen diner is voor de meeste mensen geen dagelijkse kost. De kerstdagen zijn een uitgelezen mogelijkheid om wél groots uit te pakken. Uren tafelen met de mensen die u lief zijn doen we dit jaar in stijl; de etiquette voor u op een rij.	Sfeer en warmte, ook ná de decembermaand De donkere dagen voor kerst zijn aangebroken! Tijd om het in huis gezellig, warm en behaaglijk te maken. Dé trend van dit najaar; een mooi karpet. Deze finishing touch maakt uw woonkamer hot!
Column: Ga “omdenken” en neem nu de stap naar een duurdere woning! U zult nu denken die makelaar praat voor eigen parochie en dat is natuurlijk ook zo . Maar alle gekheid op een stokje: als de prijzen met 10-20% zijn gezakt, dan is het prijsverschil bij een goedkopere woning in euro’s kleiner dan bij een duurdere woning….	Stoken voor de stoelen? De winter van 2010 was de koudste in 14 jaar. Er lag op 41 dagen sneeuw, sinds 31 jaar heeft er niet zóveel sneeuw gelegen! Veel Nederlanders hebben dan ook tientallen euro’s moeten toeleggen op hun energierekening. Met 5 simpele tips is besparen gelukkig ook mogelijk!
Sanne Wind Makelaardij beantwoordt de vraag van de maand Is de makelaarscourtage aftrekbaar voor de belasting?	Greep uit ons aanbod Buren 22, Longerhouw Sparrenburg 30, Bolsward It Waarlamke 40, Bolsward

Sanne Wind Makelaardij
Broereplein 11
8701 JC Bolsward
0515-576555
info@sannewind.nl
www.sannewind.nl

Woon/winkelpand in hartje Bolsward

Wilt u meer informatie?

Neem contact met ons op

Eindejaarstips van de notaris

1. Samenlevingscontract Vóór de jaarwisseling een samenlevingscontract afsluiten, loont de moeite. Als partners nog vóór 1 januari 2012 een samenlevingscontract afsluiten, zijn zij namelijk meteen fiscaal partner voor de erfbelasting. Door een wijziging van de regels moeten zij vanaf 1 januari 2012 minimaal zes maanden wachten ná het afsluiten van het samenlevingscontract om fiscaal partner te worden. Er zijn nog andere voordelen aan een samenlevingscontract. Wilt u testen welke andere redenen er voor u zijn om een samenlevingscontract te maken? Doe dan onze samenleeftest. U kunt de test starten door hier te klikken.

2. Meer testamentvormen fiscaal voordelig Niet alleen voor getrouwde partners maar ook voor ongetrouwde partners vallen er meer testamenten gunstig uit in de inkomstenbelasting. Meer voordeel uit uw testament halen? Wij kunnen u adviseren. Per 1 januari 2012 wijzigt de Belastingwet en geldt de defiscalisering in de inkomstenbelasting voor meer testamentvormen. Getrouwde én ongetrouwde partners met kinderen kunnen hiervan profiteren.

3. Profiteren in 2011 van belastingvrijstellingen Ieder jaar kunt u aan uw kinderen het vrijgestelde bedrag schenken. In 2011 is dat vrijgestelde bedrag € 5.030. Eenmalig kunt u uw kind, dat tussen de 18 en 35 jaar oud is, een verhoogd bedrag vrij van schenkbelasting schenken. Dit bedrag is in 2011 € 24.144. Schenken met voorwaarden? Wij leggen voorwaarden van de schenking juridisch juist vast. Bijvoorbeeld de voorwaarde dat uw kind de schenking privé krijgt, en niet bij scheiding hoeft te delen. Schenken in 2011 is extra aantrekkelijk als u bedenkt dat tariefschijven per 2012 worden verlaagd. U heeft in 2012 dus eerder een hoger tarief voor de schenkbelasting. Als u meer wilt schenken dan het vrijgestelde bedrag kunt u dat beter in 2011 dan in 2012 doen.

4. Papieren schenking Het is mogelijk een geldbedrag te schenken en het geschonken bedrag in de portemonnee te houden. Dit wordt een ‘papieren schenking’ genoemd. U kunt deze schenking nog vóór het einde van het jaar in een notariële akte vastleggen en van de belastingvrijstellingen van 2011 profiteren. Heeft u zo’n schenking al eens gedaan? Betaal dan vóór 1 januari 2012 de rente voor dit jaar. Betaalt u de rente niet, dan kunt u met deze schenking geen erfbelasting besparen.

5. Overdrachtsbelasting Het tarief van de overdrachtsbelasting blijft tot 1 juli 2012 verlaagd tot 2%. Daarna geldt weer het tarief van 6%. Ook u kunt misschien wel profiteren van de verlaagde overdrachtsbelasting. Bijvoorbeeld als u ondernemer bent of economisch eigenaar bent van een huis. Wij wijzen u graag op deze onverwachte mogelijkheden. Een voorbeeld. Vader heeft aandelen van een bv. De bv is eigenaar van een woonhuis dat door de dochter wordt gehuurd. Vader wil de aandelen van de bv binnenkort verkopen. De dochter wil voorlopig graag in het huis blijven wonen. De bv verkoopt het huis aan de dochter. Omdat het huis geen bedrijfspand is, maar gebruikt wordt als woning door de dochter, kan dit tegen 2% overdrachtsbelasting worden overgedragen.

6. Geefwet Per 1 januari 2012 gaat de Geefwet in. Deze wet gaat over de fiscale voordelen bij het schenken aan goede doelen. Overweegt u zo’n schenking te doen? Laat ons u adviseren of u deze het beste in 2011 of 2012 (onder de nieuwe wet) kunt doen. Ook voor het goede doel gaat er het een en ander veranderen; wij weten hoe u met uw organisatie daarop kunt inspelen. Door het schenken van een lijfrente kunt u het geschonken bedrag aftrekken van uw inkomen voor de inkomstenbelasting. Er wordt een aantal voorwaarden aan deze schenking gesteld. Zo moet de lijfrente uit vijf gelijke jaarlijkse bedragen bestaan en moet u de schenking in een akte bij de notaris laten vastleggen. Wij informeren u graag over de voorwaarden.

7. Erfbelasting besparen door huwelijkse voorwaarden Wist u dat huwelijkse voorwaarden net zo belangrijk zijn als een testament als het gaat om de besparing van erfbelasting? Vanaf 2012 hoeft u voor het aanpassen van uw huwelijkse voorwaarden niet meer naar de rechter maar kunt u de aanpassing volledig aan de notaris overlaten. Wij beoordelen graag uw huwelijkse voorwaarden om te kijken of aanpassing besparing voor u oplevert.

8. Meer verplichtingen executeur Een executeur die de erfenis van een overledene afwikkelt, wordt vanaf 2012 verplicht om de aangifte voor de erfbelasting bij de Belastingdienst in te dienen. Als wij aangifte voor de erfbelasting verzorgen wordt meestal minder erfbelasting betaald door onze kennis van aftrekposten. Een belangrijk aandachtspunt bij het opstellen van de erfbelasting is de woning. Als u een huis erft, betaalt u namelijk erfbelasting over de WOZ-waarde van het huis. Vindt u deze WOZ-waarde te hoog? Dan zijn er voor u als erfgenaam mogelijkheden om hier wat aan te doen. U hoeft namelijk niet in alle gevallen de WOZ-waarde te accepteren.

9. Als uw kind een huis koopt

Er zijn voor ouders verschillende mogelijkheden om hun kind financieel te steunen bij het kopen van een huis. U kunt uw kind fiscaal gunstig geld schenken en/of lenen. Wij kunnen voor u berekenen wat gunstig is.

U kunt uw kind (tussen de 18 en 35 jaar of met een partner in die leeftijdscategorie) een bedrag van ruim € 50.000 belastingvrij schenken voor de aankoop van de woning. Er moet dan wel aan een aantal voorwaarden worden voldaan, waaronder dat de schenking moet worden vastgelegd in een akte bij de notaris.

Energiebesparing

Meer Met Minder is het nationale energiebesparingsprogramma voor bestaande woningen en bedrijfspanden.  

Het is een gezamenlijk initiatief van de overheid, woningcorporaties, bouw-, installatie- en energiebedrijven. Met als doel tot 2020 2,4 miljoen bestaande woningen en gebouwen aan te pakken en gemiddeld 30% energiezuiniger te maken.

Energiebesparing
Energiebesparing in een woning of bedrijfspand kan op drie manieren plaatsvinden:

• Aanpassing gedrag: schakel apparaten uit in plaats van op de standby te zetten, doe lichten uit in kamers waar niemand is, zet de kachel een paar graden lager, etc.
• Kleinere investeringen: led-lampen, standby-killers, radiatorfolie, tochtstrips, etc.
• Grotere investeringen: in energiebesparing: vloer-, dak-, muur en gevelisolatie, zuinige CV-ketel, en dubbel glas (HR++). Of in de duurzame opwekking of hergebruik van energie via bijvoorbeeld zonnepanelen, zonneboilers, windturbines en warmtepompen.

Meer Met Minder richt zich met name op de ‘grotere investeringen’, zonder de aanpassing van gedrag en kleinere investeringen uit het oog te verliezen.

Energiesubsidiewijzer
De energiesubsidiewijzer http://www.energiesubsidiewijzer.nl biedt eenvoudig een compleet en actueel overzicht van alle subsidies en andere financiële regelingen, die mogelijke energiebesparende maatregelen aanmerkelijk goedkoper kunnen maken.

De wijzer bevat zowel landelijke, provinciale, regionale als gemeentelijke regelingen. U vult de postcode van uw klant in, en de energiesubsidiewijzer laat u zien voor welke subsidies zij in aanmerking komen.

Uitsluiten gebreken bij verhuur bedrijfsruimte

De gebrekenregeling is een van de belangrijkste regelingen in het algemene gedeelte van het huurrecht. Volgens artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of een eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goede onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Voor woonruimte is dit semi-dwingend recht (er mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken), maar voor 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte is het regelend recht.

Bij verhuur van 290-bedrijfsruimte en 230a-ruimte kunnen partijen afspraken maken over wat wel en niet als gebrek heeft te gelden. Het uitgangspunt is dat bedrijfsruimte aan de huurder wordt opgeleverd in een goed onderhouden staat, maar partijen kunnen anders overeenkomen. Met betrekking tot bedrijfsruimte heeft de minister in 2003 opgemerkt:

Het is dus mogelijk bedingen te maken over wat als gebrek moet worden beschouwd, en in het verlengde daarvan door uitleg van de overeenkomst vast te stellen wat, gelet op de aard van die overeenkomst, tussen partijen als een gebrek heeft te gelden, gesteld dat daarover een conflict ontstaat. Ook de eisen van redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 BW kunnen tot een dergelijke uitleg bijdragen. Als bij inspectie van een te huur aangeboden bedrijfsruimte wordt geconstateerd, dat bepaalde herstellingen en aanpassingen nodig zijn, kan de overeenkomst zeer wel meebrengen dat de huurder deze voor zijn rekening neemt en dat een en ander niet als gebrek zal gelden.

Overeengekomen kan worden dat de huurder gehouden is bepaalde gebreken op eigen kosten te herstellen indien de verhuurder de huurder uitdrukkelijk over bestaande gebreken inlicht en de huurder deze gebreken aanvaardt. Denk bijvoorbeeld aan een cv-installatie die bij aanvang van de huur niet functioneert. Partijen kunnen overeenkomen dat het niet functioneren van de cv-installatie geen gebrek is in de zin van artikel 7:204 BW en dat de huurder zelf deze cv-installatie repareert. Eveneens kunnen partijen overeenkomen dat het herstel van gebreken die ontstaan ná het aangaan van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt.

Gebreken melden
De aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgen van een gebrek, indien het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst reeds aanwezig was en verhuurder dat gebrek toen kende of had behoren te kennen, kan echter niet worden uitgesloten. Het gaat er dan om dat de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen en de verhuurder de huurder niet van het gebrek op de hoogte heeft gesteld bij aanvang van de huur. Een verhuurder zal dus een gebrek moeten melden wil hij de aansprakelijkheid van de gevolgen van een gebrek uitsluiten.

Woonruimte
Bij verhuur van woonruimte kunnen partijen geen afspraken maken over wat wel en niet als gebrek heeft te gelden. Artikel 7:242 lid 1 BW geeft aan dat de gebrekenregeling bij woonruimte van semi-dwingend recht is. Dit betekent dat er niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken van de wet.

Verlaging overdrachtsbelasting heeft positief effect

Voor Friesland geldt:

• Looptijd gemiddeld meer als 2 jaar
• Sterke prijsdaling
• Hoe langer te koop, hoe moeilijker het wordt om te verkopen
• Meeste kans verkoop in de eerste 3 maanden voor een scherpe vraagprijs

Lees hieronder het bericht van de NVM

 

Door laag consumentenvertrouwen en schuldencrisis zijn kopers nog altijd schuw

Aantal transacties stijgt in het derde kwartaal met 4%

‘Banken moeten belofte maatwerk waarmaken’

 

De woningmarkt kende in derde kwartaal van 2011 een stijging van het aantal transacties met 4% ten opzichte van dezelfde periode in het jaar daarvoor. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg 22.767 (gehele markt 30.600). De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 procent naar 2% per 1 juli jl. leidde direct tot een opleving van het aantal woningverkopen, maar deze stijging heeft zich in de maanden daarna niet doorgezet. Zeker in de maand september vielen de verkopen tegen. De NVM wijt het uitblijven van herstel aan het in augustus weer gedaalde consumentenvertrouwen. Het onzekere financiële klimaat, de dreigende recessie en de eurocrisis maken consumenten terughoudend. De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde in het afgelopen kwartaal met 1,1% tot 231 duizend euro. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het derde kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd*.  

^{* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.}

Lage overdrachtsbelasting is broodnodig
Het aantal transacties is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar 4% hoger uitgekomen. De NVM is niettemin teleurgesteld, aangezien er, als gevolg van de verlaagde overdrachtsbelasting, rekening was gehouden met een stijging van 10%. NVM-voozitter Ger Hukker: “De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft direct een positief effect op de woningmarkt, maar door andere factoren die daar los van staan en tegenwerken in plaats van meewerken, is het effect minder zichtbaar. Met name omdat de schuldencrisis in Europa in de tweede helft van het kwartaal weer is gaan opspelen. Consumenten lezen dagelijks in de krant dat het slecht gaat met de economie en stellen de aankoop van een huis soms liever even uit.”

Dit betekent zeker niet dat de verlaging van de overdrachtsbelasting geen effect heeft, aldus Hukker: “Zonder deze broodnodige maatregel was de markt verder in mineur geraakt. Daarnaast heeft de belastingverlaging allerlei positieve neveneffecten. De maatregel is bijvoorbeeld goed voor het verbeteren van de arbeidsmobiliteit doordat mensen met een nieuwe baan minder barrières hebben om te verhuizen. En bovendien voorkomt de maatregel dat consumenten zich nog dieper in de schulden moeten steken om de aankoop van een huis te financieren.”

Qua aantal verkopen een goed kwartaal
Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg in het derde kwartaal 22.767. Daarmee is dit kwartaal qua aantal woningtransacties een relatief goed kwartaal. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt inclusief niet-NVM-makelaars) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op 30.600. Voor alle woningtypen ligt het aantal verkopen hoger dan een jaar geleden. Dit geldt het sterkst voor de verkoop van tussenwoningen en appartementen, ruim 5% meer transacties. De verkoop van vrijstaande woningen is met 1,6% relatief het minst toegenomen.

Het derde kwartaal scoort qua aantal transacties traditioneel slechter dan het tweede kwartaal, mede omdat het een vakantieperiode is. Gemeten vanaf 1995 ligt het aantal transacties in een derde kwartaal gemiddeld 4,8% lager dan in het tweede kwartaal. In het derde kwartaal van 2011 lag het aantal transacties slechts 0,4% lager dan in het tweede kwartaal van 2011. Dat maakte het afgelopen kwartaal qua aantal verkopen een goed kwartaal. De stijging van het aantal transacties is vooral toe te schrijven aan het aantal verkochte vrijstaande woningen (+2,5%) en het aantal verkochte appartementen (+1,8%). De verkoop van 2-onder-1-kapwoningen is echter sterk afgenomen en lag 5% lager dan in het voorgaande kwartaal. Voor tussenwoningen en hoekwoningen zijn de percentages respectievelijk -1,3% en -1,2%.

Appartementen meest verkocht maar zorgen blijven
31,1 % van de verkopen is een appartement. Relatief zijn er meer appartementen verkocht dan een kwartaal eerder (30,4%). Het appartement blijft nog steeds het meest verkochte woningtype. De vrijstaande woning kende in het derde kwartaal naar verhouding een toename tot 13% van de verkochte woningvoorraad. Dat is een procentpunt meer dan aan het begin van dit jaar, en gaat vooral ten koste van het aantal 2-onder-1-kapwoningen. De overige woningtypen verkochten naar verhouding vergelijkbaar met eerdere kwartalen. 

Woningen worden goedkoper
Het afgelopen kwartaal daalde de prijs van de gemiddeld verkochte woning met 1,1%, in vergelijking met het kwartaal daarvoor. Een hoekwoning daalde met 1,8% het sterkst in prijs. Ook appartementen lieten met -1,6% een sterke prijsdaling zien. Voor tussenwoningen en 2-onder-1-kapwoningen bleef de daling beperkt tot respectievelijk -0,7% en -0,4%.

Ook in vergelijking met een jaar eerder is de prijs het afgelopen kwartaal weer verder gedaald. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nu 2,1% lager dan een jaar eerder. In het tweede kwartaal was de daling ook al ruim 2%. In vergelijking met een jaar eerder zijn de prijzen van tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen het sterkst gedaald (respectievelijk -2,8%, -2,6% en -2,4%). Een vrijstaande woning veranderde nauwelijks van prijs en noteerde een daling van -0,3%. Hukker: “Daarvoor krijg je wel een betere woning dus meer waar voor je geld.”

Woningen staan te hoog geprijsd in de markt
De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedroeg in het afgelopen kwartaal 231 duizend euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het eerste kwartaal van 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd 173 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 391 duizend euro.

Volgens NVM-voorzitter Hukker staan veel woningen nog te hoog geprijsd in de markt. Hiermee snijden verkopers zichzelf in de vingers. “In deze markt is geen plaats voor dromers, maar voor realisten. Omdat de concurrentie, vanwege het grote aanbod, tussen verkopers groot is worden te hoog geprijsde woningen niet bekeken en niet verkocht. Kopers kopen met de handrem erop. Daarnaast is ook de leencapaciteit door de verscherpte regels van de banken afgenomen. Andere oorzaken waarom kopers minder uitbundig kopen, is de druk op het besteedbaar inkomen, de stijgende zorgpremies, de gemeentelijke lasten en het feit dat energielasten toenemen. Daarnaast houden ze rekening met de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet en gaan consumenten meer reserveren voor de oude dag. Tenslotte zie je dat huizenbezitters merken dat door de slechte prestaties op de beurs de spaarresultaten in de beleggingspolissen tegenvallen. Al met al moet je concluderen dat dit weliswaar een kopersmarkt is, maar dat kopers met de handrem erop onderhandelen ”

Verkooptijd loopt verder op
De tijd die het kost om een woning te verkopen, is in 2011 verder opgelopen. In het afgelopen kwartaal was de gemiddelde verkooptijd 135 dagen, ten opzichte van 123 dagen in het derde kwartaal van 2010. Qua verkooptijd presteerde het afgelopen kwartaal hetzelfde als het tweede kwartaal van 2011, toen deze gemiddeld 134 bedroeg.

Verschil tussen oorspronkelijke vraag en transactieprijs blijft toenemen
Het feit dat veel woningen nog te hoog geprijsd in de markt staan, blijkt ook uit de cijfers over het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs. Dit verschil bedraagt het afgelopen kwartaal 4,9%. De transactieprijs gaf gemiddeld 7,2% toe op de oorspronkelijke vraagprijs, een toename in vergelijking met het tweede kwartaal 2011. Het feit dat het verschil tussen oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs toeneemt, maar het verschil tussen laatste vraagprijs en transactieprijs gelijk blijft, duidt erop dat verkopers vaker tussentijds de vraagprijs al aanpassen (in de periode vóórdat men de uiteindelijke onderhandelingsfase met de koper ingaat).

Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Woningen die er tussen 2 en 3 jaar over hebben gedaan om verkocht te worden, geven 17,9% toe in het derde kwartaal van 2011. Woningen die meer dan drie jaar te koop hebben gestaan en uiteindelijk toch verkocht worden, leggen uiteindelijk bijna 21% toe op de oorspronkelijke vraagprijs. Slechts 1 op de 30 van deze woningen wordt echter verkocht. NVM-voorzitter Hukker: “Deze cijfers geven aan dat de kaasschaafmethode niet werkt. Wie zijn woning te hoog in de markt zet, merkt al snel dat hij geleidelijk aan toch moet zakken. Uiteindelijk ben je daarmee slechter af. Realistisch prijzen loont!”

Aanbod te koop staande woningen loopt verder op
Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen weer verder toegenomen. De stijging was niet zo groot als in het tweede kwartaal, maar met 4% toch nog aanzienlijk. Halverwege het kwartaal stonden bij NVM-makelaars ruim 163 duizend woningen te koop. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 217 duizend woningen.

Vrijstaande woningen maken bijna een kwart van het aanbod van woningen uit. De stijging is echter het grootst bij de appartementen. Het aantal in aanbod staande appartementen is met 48 duizend woningen 5,3% hoger dan vorig kwartaal. Inmiddels bestaat 29,3% van het aanbod uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. De stijging van aanbod in 2-onder-1-kapwoningen was met 2,9% het kleinst. Voor de overige woningen lag de stijging tussen de +3,3% (tussenwoningen) en +3,8% (vrijstaande woningen).

Er staan nu bijna 25 duizend woningen meer te koop dan een jaar geleden. Dat is een stijging van 18%. Tussenwoningen en appartementen kennen de grootste toename. Het aantal aangeboden tussenwoningen ligt 18,6% hoger dan vorig jaar, het aantal aangeboden appartementen zelfs 22% hoger. De toename is voor 2-onder-1-kap-en vrijstaande woningen met 15% een stuk lager. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal 2008 is het woningaanbod met liefst 68% gestegen (destijds 97.247 woningen).

Consument heeft zeer ruime keuze
Het feit dat het aanbod van te koop staande woningen verder oploopt, is terug te zien in de zogeheten krapte-indicator, die aangeeft hoeveel keuze een woningzoekende heeft. Deze krapte-indicator is voor woningen in Nederland sinds het begin van de crisis flink opgelopen. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is de indicator in vergelijking met een kwartaal eerder gestegen. Het aanbod is toegenomen, het aantal verkopen licht gedaald. De consument heeft momenteel de keuze uit meer dan 21 woningen. Een consument, op zoek naar een vrijstaande woning, kan inmiddels kiezen uit 40 woningen. Een consument die op zoek is naar een appartement, heeft de keuze uit 20 appartementen. Voor de crisis waren er dat maar 6. Vooral de toename aan keuze in appartementen in de laatste kwartalen is zorgwekkend.

Banken moeten weer maatwerk leveren
Door de onzekere economische situatie blijft de NVM vasthouden aan de prognose dat er in 2011 een prijsdaling is tussen 0 en 5%. Hukker: “Door de schuldencrisis en de situatie rond Griekenland is het lastig om een voorspelling te doen. Daarbij is het belangrijk om te weten wat de banken gaan doen. Het strenge beleid van de banken, waarbij ze belangrijke onderdelen van de normen voor de alom geaccepteerde, veilige en goedkopere NHG-financiering negeren, is een belangrijke reden dat de woningmarkt op slot is gedraaid.  Het overleg tussen de minister van Financiën, banken en toezichthouders lijkt maar niet van de grond te komen, terwijl dit in mei al is toegezegd op aandringen van de Tweede Kamer en onder maatschappelijke druk. In de Gedragscode Hypothecaire Financiering staat ook dat ‘de hypothecair financier iedere aanvraag van een consument voor een hypothecaire financiering individueel zal beoordelen’. Het is opmerkelijk dat ze in de gedragscode zelf de ruimte hiervoor creëren maar deze vervolgens niet invullen. We hopen dat de banken zich aan hun belofte gaan houden en weer maatwerk bij hypotheekaanvragen gaan leveren.”

Houd NHG-grens op 350.000 euro
Daarnaast vindt de NVM dat de NHG-grens ook na 1 januari 2012 op 350.000 euro gehandhaafd moet worden. NVM-voorzitter Hukker hekelt hierbij de opstelling van banken zoals de Rabobank, die publiekelijk oproept tot beperking van de NHG. “De NHG is een uitstekende maatregel die vrijwel niets kost, consumenten en kredietverleners zekerheid biedt en de onrust op de woningmarkt beperkt. Een plotselinge verlaging zou een nieuw negatief signaal betekenen. Belangrijkste is dat NHG veiliger, goedkoper en beschermend is voor de consument. Vanuit markt en maatschappelijke organisaties wordt deze wens breed gesteund. Ook in de Tweede Kamer wordt er al over gesproken. Het is dan ook opmerkelijk dat er vanuit de bancaire wereld nu ineens kritiek komt op de NHG. De banken roepen voor de bühne dat ze de consument centraal stellen, maar gedragen zich er niet naar.” 

Verjaring en erfdienstbaarheden

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen.

Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf.  Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht.  Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.

Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.

Wat zijn de vereiste voor zo’n verjaring? Degene die zich beroept op verjaring moet aantonen dat hij het bezit heeft verkregen. Onder bezit wordt verstaan het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. De bezitter is degene die de feitelijke macht uitoefent over een zaak. Het incidenteel gebruik maken van de uitwegen van uw buurman zonder zijn toestemming, zal niet volstaan om van bezit te spreken. Het bezit vangt aan als bijvoorbeeld uw buurman een weg aangelegd heeft over uw perceel  en deze vervolgens in gebruik neemt, of als uw buurman zijn eigen perceel op de uitrit van uw perceel afstemt (de buurman kan dus alleen zijn perceel verlaten via de uitrit die op uw perceel is gelegen). De tegenhanger van bezit is ‘houden voor een ander’. U bent dan geen bezitter maar houder. Een houder is bijvoorbeeld een huurder, hij houdt het gehuurde voor de verhuurder. Indien u dus een afspraak heeft gemaakt met uw buurman om gebruik te maken van een gedeelte van zijn weg, dan bent u geen bezitter maar houder. Verjaring zal dan niet optreden omdat niet aan het bezitsvereiste is voldaan.

Naast de bevrijdende verjaring bestaat er ook nog de verkrijgende verjaring. Voor verkrijgende verjaring geldt een verjaringstermijn van 10 jaar. Een erfdienstbaarheid ontstaat door middel van een verkrijgende verjaring alleen als de verkrijger te goede trouw is. Dit is bijvoorbeeld het geval als een erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte maar er een gebrek kleeft aan deze akte. De verkrijger is hiervan niet op de hoogte en verkrijgt daarmee naar verloop van 10 jaar een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring.

Stuiten voor 1 januari 2012!
Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012. Wil men dit voorkomen, dan dient men voor 1 januari 2012 de verjaring te stuiten. Stuiting breekt een lopende verjaring af. Nadat de verjaring is gestuit, begint een nieuwe termijn te lopen. Stuiting kan plaatsvinden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. In de brief dient u ondubbelzinnig aan te geven, dat u zich tegen het gebruik van uw erf door uw buurman verzet en dat u uw recht op nakoming voorbehoudt. Vervolgens dient u binnen 6 maanden uw buurman te dagvaarden.

Een andere mogelijkheid is om met uw buurman een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst over een te komen. Daarmee wordt uw buurman houder en is hij bezitter af. De erfdienstbaarheid kan niet meer ontstaan door verjaring.

Vastleggen erfdienstbaarheid
Indien er door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, kan men de notaris de opdracht geven om de erfdienstbaarheid in te schrijven in de openbare registers. De notaris schrijft de erfdienstbaarheid in door middel van een akte van verjaring. Indien uw buurman de erfdienstbaarheid betwist, zullen partijen naar de rechter moeten stappen.

Nieuwbrief augustus 2011

Aanmelden nieuwsbrief

Wilt u op de hoogte gehouden worden van alle ontwikkelingen op makelaarsgebied?

Voornaam:*
Achternaam:*
E-mailadres:*
Geslacht:*

ManVrouw

Wilt u ook woningen ontvangen die bij u passen?
Geef uw woonwens op.

Nog 11 maanden te gaan…

Nog 11 maanden te gaan…. Het is inmiddels een ruime maand geleden dat het kabinet de woningmarkt een enorme impuls gaf; de overdrachtsbelasting tijdelijk met 4% omlaag! De regels zijn helder, de euforie is bekoeld. Een jaar is zó voorbij, dus tijd dat Sanne Wind Makelaardij uw mogelijkheden op een rijtje zet.	Pand van de maand Sylroede 33, Tjerkwerd Prijs: € 299.500 k.k. Woonoppervlak: 130 m² Perceeloppervlak: 660 m² Aantal kamers: 5
Startersleningen gemeente Súdwest-Fryslân Een steuntje in de rug voor woningkopers Gemeente Súdwest-Fryslân wil het starters gemakkelijker maken een huis te kopen. Starters die aan een aantal voorwaarden voldoen, kunnen een Starterslening aanvragen, waarmee de overstap naar een koopwoning wellicht tóch mogelijk wordt.	Is het gras bij de buren altijd groener? Het is augustus, voor veel mensen vakantietijd. En dus veel vrije tijd om eens lekker in de tuin aan de slag te gaan. Zoekt u naar nieuwe inspiratie of bent u benieuwd hoe het gazon, de planten en bloemen er bij anderen bijstaan? Dan biedt www.opentuinen.net uitkomst.
Klaar voor de start(er)?! “Dit is hét moment om een huis te kopen!” Als starter op de woningmarkt heeft u deze kreet vast al vaak gehoord. Maar hoe start u als starter? Sanne Wind Makelaardij geeft een aantal tips om u als starter klaar te stomen voor de woningmarkt.	Column: De wereld in blokjes bekijken Als makelaar ben ik snel geneigd om in ‘hokjes en vakjes’ te denken. Koopt iemand zijn eerste woning, dan valt hij automatisch in het hokje ‘starter’. En neem ik een tussenwoning in verkoop, dan past dat binnen het vakje ‘rijtjeswoning’. Tegenwoordig geven ‘blokjes’ een hoop informatie!
Greep uit ons aanbod Bramerstraat 31, Idskenhuizen Buren 10, Dedgum van Abbemastrjitt e 14, Lollum	Sanne Wind Makelaardij beantwoordt de vraag van de maand Wat houdt de ‘bedenktijd’ in?

Actiehuis, een nieuwe manier van verkopen!

Sanne Wind Makelaardij heeft weer een nieuwe mogelijkheid om uw huis op een snelle en originele wijze te verkopen!

Hieronder vindt u de voordelen van actiehuis in een beknopt overzicht.

Meer uitgebreide informatie voor iedere doelgroep vindt u via www.actiehuis.nl.

• Op Actiehuis.nl vindt u woningen tegen actieprijzen!

  De woningen die worden aangeboden via Actiehuis hebben een Gungarantieprijs die tenminste 20% lager ligt dan de oorspronkelijke vraagprijs en tenminste 10% lager dan de laatst gehanteerde vraagprijs.

• Geen vraagprijs maar de unieke Gungarantieprijs.

  De Gungarantieprijs is de prijs waartegen de woning gegarandeerd wordt verkocht. De verkoper heeft hiervoor getekend en staat garant voor de verkoop van de woning bij een inschrijving die tenminste de gungarantieprijs bedraagt.

• Actiehuis brengt kopers en verkopers dichter bijelkaar.

  De woningmarkt heeft het zwaar. De gemiddelde verkooptijd voor een woning loopt flink op en kopers worden geconfronteerd met zwaardere voorwaarden voor een financiering. Door woningen tegen zeer aantrekkelijke voorwaarden aan te bieden, verkleint Actiehuis de afstand tussen koper en verkoper.

• Binnen vier weken uw woning gekocht of verkocht!

  De gestandaardiseerde Actiehuis procedure zorgt voor transparantie en snelheid. Niet tijden onderhandelen over de prijs, maar een inschrijfprocedure zonder poespas en met duidelijkheid voor verkoper en potentiële kopers.

• De Actiehuis procedure staat onder notarieel toezicht.

  Het hele proces, van inschrijven tot ondertekenen van de koopovereenkomst en het passeren van de woning gebeurt volgens een met de aangesloten notarissen afgesproken procedure. De Actiehuisnotarissen hanteren een scherp standaard tarief, dus geen verrassingen achteraf.

• U kiest zelf een verkoopcampagne voor uw woning.

  De verkoopcampagne van Actiehuis kent vier pakketten. Een uitgebreid basispakket met een uitgekiende mix van traditionele en nieuwe middelen als Twitter en Facebook. Wilt u niets aan het toeval overlaten? Dan kunt u voor een aanvullend pakket kiezen.

• Een zinvol Open Huis.

  Op zaterdag in de tweede week van de verkoopcampagne vindt voor ieder Actiehuis een Open Huis plaats. Een zinvol Open Huis, omdat de bezoekers vanwege de aantrekkelijke voorwaarden in deze actieperiode oprecht geïnteresseerd zullen zijn.

• Bescherming van koper en verkoper.

  Het open en transparante proces en de Gungarantieprijs beschermen zowel koper als verkoper. Door de opzet van de inschrijfprocedure kunnen kopers niet tegen elkaar worden uitgespeeld en de Gungarantieprijs voorkomt dat de verkoper wordt geconfronteerd met inschrijvingen die lager liggen dan gewenst.